Un costruttore ha comprato sei ettari di verde a Livorno

La capacità edificatoria residua prevista dagli strumenti urbanistici del 1999 rende l’area contendibile, nonostante i vincoli e i ridimensionamenti successivi

Sei ettari di verde tra il centro e il mare passano di mano per 1.160.000 euro, quando il valore di mercato era stimato in tre milioni e mezzo. È successo a Livorno, negli Orti urbani di via Goito: secondo le cronache locali, in assenza di altre offerte la cordata guidata dal costruttore Stefano Frangerini se li è aggiudicati all’asta lo scorso agosto. La storia di come si arriva a questo prezzo parte da lontano, secondo la ricostruzione normativa pubblicata da greenreport.it: la possibilità edificatoria dell’area non nasce da decisioni recenti, ma da strumenti urbanistici approvati alla fine degli anni Novanta.

Un affare da 1,16 milioni per sei ettari di città

L’acquirente è Stefano Frangerini, costruttore già presidente di Ance Toscana e della Cassa edile di Livorno, che ha comprato insieme ad altri imprenditori, come documenta la cronaca di Repubblica. Non è il nome a fare notizia: è il prezzo. Un’area che il mercato valutava tre milioni e mezzo è stata aggiudicata per un milione e 160mila, senza nessun’altra offerta in gara, come riportano le cronache locali. La distanza tra i due numeri è il vero tema della vicenda: la rendita fondiaria si muove indipendentemente dalle intenzioni urbanistiche e prezza il terreno in base a ciò che è ancora possibile costruire, non in base al verde che la città ha provato a proteggere.

Un’occasione del genere non nasce dal nulla. Per capire cosa ha reso possibile questo esito bisogna ricostruire la lunga storia urbanistica dell’area, che affonda le radici nella disciplina approvata alla fine degli anni Novanta.

Vent’anni di vincoli, un cimitero dimenticato e la metamorfosi dei diritti edificatori

Per capirlo serve tornare al 1999. Allora, come emerge dalla ricostruzione pubblicata da LivornoToday, l’80% dell’area di via Goito era destinato a servizi e il restante 20% all’edificazione, per un totale di 6.330 metri quadrati. Quei numeri sono la radice della vicenda: la possibilità di costruire su quei terreni è scritta in strumenti urbanistici che hanno attribuito a quei terreni specifici indici di edificabilità.

Sugli Orti urbani, però, non si è mai costruito. I sei ettari di vegetazione spontanea tra il centro e il mare sono arrivati intatti fino a noi anche perché nella zona c’era un antico cimitero. Nel frattempo la disciplina urbanistica è stata limata più volte: la giunta M5S ha ridotto la superficie edificabile a 6.213 metri quadrati, mentre l’amministrazione Salvetti l’ha ulteriormente abbassata a 4.500. Il risultato è che l’80% dell’area è oggi previsto a verde pubblico, mentre l’edificazione resta limitata al restante 20%.

Il paradosso è tutto qui: i vincoli hanno ridotto la superficie edificabile, ma non hanno cancellato il valore dei diritti. Anzi, lo hanno concentrato. Su un’area che non si è mai costruita — anche per la presenza dell’antico cimitero — quella capacità edificatoria residua è diventata ciò che rende il terreno contendibile sul mercato.

È in questo quadro che, già lo scorso luglio, Legambiente Livorno ha avanzato una proposta concreta: verificare la praticabilità degli strumenti di perequazione e compensazione urbanistica previsti dalla normativa regionale e dal Piano Operativo comunale, per valutare un’eventuale rilocalizzazione dei diritti edificatori in un’altra area di trasformazione. Il circolo — nato nel 2023 e intitolato a Luciano De Majo, giornalista e primo direttore responsabile di greenreport.it — chiede di non costruire nell’area ma di spostare altrove il valore edificatorio. La stessa proposta è stata ribadita da Giovanni Ceralo in un tavolo convocato in Comune: trasferire gli indici di edificabilità in un’altra area già urbanizzata.

Piacenza, il laboratorio del PUG: diritti trasferibili al posto del cemento

Il controesempio arriva da Piacenza. Nei giorni scorsi, il nuovo PUG della città ha vincolato gli Orti di via Campesio — un’area verde di 15mila metri quadrati storicamente destinata a orti — a verde pubblico, prevedendo però diritti edificatori trasferibili. La formula è esattamente quella suggerita a Livorno: riconoscere il valore edificatorio senza consumare il verde, spostandolo dove costruire ha più senso. Sul caso è intervenuto anche il consigliere di Alternativa per Piacenza Luigi Rabuffi, segno che il meccanismo è ormai entrato nel dibattito politico locale.

Restano da osservare due numeri. Il primo è quello dei 4.500 metri quadrati edificabili ancora previsti a via Goito: quanti di questi verranno trasferiti altrove, e a quale prezzo. Il secondo è quello dei 15mila metri quadrati di verde di via Campesio. Se la perequazione funziona a Piacenza, Livorno potrebbe seguirla; se non funziona, il verde resterà ciò che è stato fin qui: una rendita in attesa di una prossima asta.